Среди юридических сделок чрезвычайно распространены операции по продаже, обмену или передаче в наследство жилого строения. Одним из главных условий заключения таких договоров является постановка предмета договора на государственный кадастровый учет. Регистрация дома на садовом участке не является исключением. Его включения в ЕГРН является также обязательным, но не во всех случаях. Сегодня процедура оформления в собственность садового дома (в зависимости от обстоятельств) базируется на нормах следующих документов:
– программа «Дачная амнистия» (для строений, возведенных до 2001 г.);
– Постановление No1653 от 24.12.2018 г.;
– законы No217-ФЗ и No218-ФЗ с изменениями и дополнениями;
Регистрация дачного дома на садовом участке
Варианты регистрации
Не все строения, находящиеся на даче, следует регистрировать. Это требование относится только к капитальным объектам, т.е. к постройкам, основанием которых является фундамент (их месторасположение на участке нельзя поменять, не оторвав его от верхнего земельного слоя). Примером служат дачные и садовые дома, бани, гаражи, сараи, беседки. Подобные объекты недвижимости, построенные до 2001 г., регистрируются по требованиям Закона No218-ФЗ и упрощенному алгоритму «Дачной амнистия».
Для регистрации построек, появившихся в 2002 году и позднее, а также после вступления в силу Закона No217-ФЗ, существует ряд условий:
– основой постройки должен быть фундамент;
– участок должен быть выделен для ведения садоводства;
– на земельных наделах, предназначенных для огородничества, можно установить временные постройки, поэтому оформить права капитальное сооружение нельзя, оно подлежит сносу, а местные власти имеют основания потребовать восстановить плодородный слой земли, находящийся под объектом.
Какие дачные дома можно не регистрировать в 2023 году?
Некапитальные строения на садовом участке, которые легко демонтировать и установить в другой части надела или же изменить местоположение без демонтажа, не требуют проведения процедуры госрегистрации.
К таким объектам относятся домики без фундамента, хозпостройки, теплицы, уличные туалеты, погреба.
Как зарегистрировать права по дачной амнистии
Использовать льготный порядок постановки на учет жилых и дачных строений и участков, можно имея на руках один из право удостоверяющих документов на землю:
– выписка из по хозяйственной книги;
– свидетельство;
– выписки заседания садоводческого или дачного общества о выделе надела земли;
– постановления, решения местных властей.
Если же документы утеряны их можно заказать в территориальных архивах или же в отделение Росреестра.
Следующим шагом будет посещение организации, занимающейся постановкой объектов недвижимости на учет. Одновременно со строением можно узаконить и земельный надел.
Для постановки на учет садового домика кадастровый инженер проводит следующие действия:
– выезд к месту нахождения объекта и его обследование в натуре;
– определение характеристик объекта, снятие координат, зарисовка абриса;
– обработка полевых материалов с помощью специализированной программы на компьютере;
– подготовка технического план, состоящего из текстовой и графической части.
По завершению работ инженер отдает заказчику SD-диск с записанным тех планом.
Далее необходимо посетить территориальное отделение Росреестра или МФЦ, написать заявление и приложить электронную версию тех плана для проверки и постановки объекта на кадастровый учет.
Процесс регистрации считается завершенным после получения выписки из ЕГРН.
После того, как садовый домик или иное капитальное строение на дачном участке, попадут в Госреестр недвижимости, они станут объектом налогообложения по имущественному налогу.
По нулевой ставке облагаются местным налогом садовые или дачные постройки, имеющие площадь до 50 кв.м. При расчете сбора на имущество объекта большей площади, налоговый вычет в сумме кадастровой стоимости 50 кв.м. жилой постройки исключается из общей суммы.
Регистрация садовых домов по Закону No 217-ФЗ
Закон No217-ФЗ позволяет признать садовый дом местом для постоянного проживания, что разрешает проживающим, оформить прописку, продавать недвижимость, сдавать в наем и передавать по наследству. Но для этого необходимо совершить ряд действий.
Правом признавать садовый дом жилым наделены органы местного самоуправления.
Процедура перевода начинается с обращения к местным властям. Чтобы обращение было рассмотрено, владелец должен предоставить правоустанавливающие документы на постройку и тех заключение о состоянии объекта недвижимости.
Право удостоверяющим документом может быть выписка ЕГРН, в которой приводится информация об обремененных правах собственности.
Тех заключение выдает организация или индивидуальный предприниматель, которые являются членами СРО. Основанием для составления технической характеристики садового здания являются статьи закона No384-ФЗ.
Садовый дом признается пригодным для постоянного проживания и переводится в категорию жилых если он:
– соответствует стандартам пожарной безопасности;
– построен по строительным нормам и регламентам;
– имеет высоту менее трех этажей и не имеет отдельных помещений для проживания нескольких семей.
Специалистами подготавливается схема расположения инженерных и коммунальных сетей и заключение о возможности перевода садового дома в категорию жилых домов.
Комплект документов, состоящий из правоустанавливающего свидетельства на постройку и тех заключения, владелец подает в муниципалитет или орган МФЦ. Срок рассмотрения заявки составляет полтора месяца. По окончании срока выносится соответствующее решение.
Не признать садовое строение жилым местные территориальные органы могут по следующим причинам:
– несоответствие требованиям законодательной нормы комплекта представленной документации;
– невозможность подтвердить собственность на строение;
– вид разрешенного использования земли не позволяет проводить строительство.
Если возведение объекта проводилось или проводится после августа 2018 г., закон требует от владельца информирования местных властей о датах начала и завершения строительных работ путем подачи извещения.
Возможные проблемы при регистрации
Режим упрощенной регистрации объекта недвижимости полностью не гарантирует включения объекта в реестр недвижимости. Существует ряд проблем, которые можно решить путем обращения в судебные органы или к профильным специалистам.
- Так, руководство СНТ или орган местного управления могут отказать в получении правоустанавливающих документов на земельный надел. Решить этот вопрос можно, обратившись за помощью к кадастровому инженеру. Он проведет межевание участка. А вот если соседи откажутся согласовать общие границы, тогда поможет обращение в суд.
- Если строение не соответствует нормам закона No384-ФЗ, то можно провести реконструкцию, ликвидировав недостатки. Если же нарушения несут потенциальную угрозу как владельцу, так и соседям, здания потребуют полностью демонтировать.
- Если капитальное сооружение возведено на участке, целевое назначение которого не позволяет возводить такого рода постройки, решить вопрос в свою пользу не получиться даже при обращении в суд. Дом придётся разобрать.
