Получать пассивный доход от недвижимости, это заманчивая возможность пополнить бюджет, не занимаясь тяжелым трудом. Если квартира или дом находятся в востребованном месте и в хорошем состоянии, на доходы от арендной платы можно жить, не имея иных источников средств. В то же время, все чаще звучат новости о многочисленных мошенниках, зарабатывающих на чужой доверчивости. Как сдать квартиру в аренду правильно и обезопасить себя, пойдет речь в данной статье.
Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону
Кто может сдавать квартиру?
По общему правилу, распоряжаться каким-либо имуществом, в том числе, сдавать его в аренду вправе собственник. Хорошо, если арендный объект не имеет арестов и обременений, тогда не возникнет никаких преград для арендодателя.
Когда обременения имеются, например, квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, сдать ее в аренду можно только если это не противоречит условиям кредитного договора. Иначе банк может потребовать досрочной оплаты кредита или отберет залоговую недвижимость.
Кроме этого, сдача жилья в аренду возможна арендатором по договору субаренды, если такое право ему предоставил собственник имущества. В этом случае, права и обязанности субарендатора аналогичны правам и обязанностям арендатора.
Договор аренды
Форма договора
В силу закона, договор аренды заключается в письменной форме, в количестве экземпляров, равном числу участников сделки. Для аренды недвижимости, заключаемой на срок свыше 11 месяцев, требуется государственная регистрация, тогда 1 экземпляр договора остается в Росреестре. Как правило, стараясь избежать затрат на регистрацию, договор заключают на 11 месяцев с дальнейшим продлением его на неопределенный срок.
Если по каким-то причинам письменный договор не заключался, доказать существование арендных отношений становится затруднительным. Не удастся взыскать плату за проживание, если с квартирантом достигнута устная договоренность.
Содержание договора
Договор аренды составляется в произвольной форме, главное, чтобы он содержал существенные условия, предусмотренные законом. К таким условиям относится описание объекта, позволяющее его достоверно определить. Для квартиры необходимо указывать точный адрес, общую площадь, количество комнат, кадастровый номер объекта.
Существенными условиями также являются срок действия договора и цена. Обычно указывается стоимость пользования недвижимостью в месяц.
Кроме того, договор должен содержать название и организационно-правовую форму, если это юридическое лицо, или фамилию, имя и отчество, если это гражданин, арендодателя и арендатора, а также и адреса, телефоны и паспортные данные. Лучше, если в договоре указано, кто собирается проживать в квартире, ведь арендатор может снимать жилье не для себя лично.
Исходя из сущности аренды, как передачи имущества в пользование за плату, величина арендных платежей и порядок их внесения также необходимо отразить в договоре. Стоит заранее определить, в срок до какого числа каждого месяца платежи должны поступать арендатору и в каком виде, наличными деньгами или в безналичном порядке.
Кроме оплаты, у арендатора существуют и другие обязанности, подлежащие описанию в договоре, например, бережно относиться к имуществу арендатора, не сдавать жилье в субаренду или не курить в квартире.
Когда жилье передается с мебелью, бытовой техникой и иными предметами обихода, следует отразить перечень передаваемого имущества в договоре.
Для обеспечения сохранности имущества и его возврата по окончании аренды, целесообразно предусмотреть внесение арендатором залогового платежа. Размер такого платежа согласовывается сторонами. Когда арендатор выселяется и возвращает квартиру хозяину, из залога удерживается стоимость испорченных или утраченных вещей арендодателя.
Еще один момент, который стоит заранее определить, это оплата коммунальных услуг. Кто возьмет на себя коммунальные расходы и в каком объеме, лучше сразу согласовать.
Немаловажным условием арендного договора является определение прав, обязанностей и ответственности сторон. Часть из них установлена гражданским законодательством, но для каждого конкретного случая стоит расписать, какие санкции могут быть применены за нарушения договорных обязательств. Например, в случае просрочки арендных платежей арендодатель вправе потребовать неустойку.
Выбор квартиросъемщиков
Очевидно, что каким бы замечательным не получился договор, он не сможет полностью оградить от неприятностей. Основной залог успеха — это адекватные квартиранты.
Даже если случится что-то непредвиденное, с приличными людьми всегда удастся договориться.
Чтобы результат не противоречил ожиданиям, стоит сразу решить для себя, какие жильцы предпочтительнее. Сдавая квартиру с дорогим ремонтом семье с маленьким ребенком или домашними животными, не стоит рассчитывать на идеальное состояние имущества после выселения жильцов.
Снизить риски от сдачи жилища поможет страхование, причем, не только самого имущества, но и гражданской ответственности. Если квартиранты затопят соседей, ущерб компенсирует страховая компания в пределах установленной договором суммы.
Не стоит забывать и о соблюдении миграционного законодательства, ведь штраф за проживание людей без прописки, особенно, иностранцев, грозит хозяину квартиры.
Перечисленные советы помогут избежать возможных проблем и использовать недвижимость наиболее выгодным и безопасным способом.
